近日，河南大进律师事务所企业合规风控课堂第57期如期进行。本期讲座由企业合规风控部主任卢娉律师带领大家学习新规《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》。

　　执行异议之诉是针对强制执行中发生的财产争议提起的诉讼，该制度的立法价值在于保护案外人的合法财产免于被作为被执行人的财产进行处置。近年来，执行异议之诉案件呈逐年上升态势，从2017年的2.6万件增长到2023年的8万件。7月23日，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）发布，内容涉及社会大众广泛关注的执行异议之诉中关于楼盘烂尾、预告登记、房屋租赁、虚假诉讼等，为人民法院通过审理程序对案外人合法财产权益进行实体保护提供裁判依据，同时促进人民法院规范执行。以下结合最高人民法院新闻稿以及答记者问内容对相关条款，卢律师为大家梳理、解析重点内容主要内容如下：

　　01

　　对商品房消费者权益的保护进行了细化、具体的规定

　　（一）商品房消费者取得优先权

　　这里的优先权包括交付房屋请求权、合同解除后价款返还请求权。根据解释第11条规定“查封前签订在先合同+付款+满足家庭居住生活需要”的要件，一是明确“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”。“家庭”一般是指夫妻和未成年子女，以家庭为单位考察房屋的持有状况。“居住生活需要”应不再限于家庭唯一住房，并可涵盖改善性住房。二是严格付款条件。《解释》第11条强调消费者权益的取得必须支付对价，避免被执行人责任财产的不当减少，维护申请执行人权益。

　　（二）关于办理商品房过户登记

　　解释第11条第2款规定案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持，体现了对商品房消费者房屋交付请求权的支持。

　　（三）关于剩余价款的返还

　　解释第11条第3款明确若商品房消费者不符合房屋交付请求权的条件，法院应当驳回其诉讼请求，但是消费者在查封后至一审法庭辩论终结前交付给执行法院的“剩余价款”，应当及时退还给消费者。

　　02

　　房屋交付优先权的权利人包括以房抵债债权人

　　解释第14条规定房屋买受人享有房屋交付优先权，15条规定以房抵债债权人优先权要件，15条系新规。以房抵债优先权应满足“债权债务真实且履行期届满、抵债金额与标的价值基本相当”两大要件。之所以作此规定，系为了避免出现流押约定，损害债务人及其他债权人利益。

　　解释对14、15条中“非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记”之“非因案外人自身原因”作出细化规定（第16条），尤其是其中“已办理买卖合同网签备案”条款。因网签具有一定的公示外观，即便商品房已具备不动产转移登记条件但购房人因各种原因未及时过户，若商品房买卖合同已网签，则购房人或抵债债权人仍可依照解释14、15条规定主张房屋交付优先权。

　　03

　　首次规定工程承包人可取得工抵房优先权

　　解释第17条规定，以不动产抵偿工程债务的案外人优先权行使条件，需具备：行使工程价款优先受偿权+抵债金额与标的价值基本相当。其背后法理依据是，以房抵债实质上系工程价款优先权行使方式之一，且实践中较为普遍，应得到法律保障。

　　04

　　进一步明确不动产预告登记之物权效力

　　解释第19条规定不动产办理预告登记情况下预告登记权利人可异议停止处分该不动产，在具备物权登记条件情况下可排除执行。需注意的是，适用该条款，可能存在与解释前面涉及的预售商品房买卖、不动产买卖、以房抵债、以房抵工程款等规定交叉适用情形。若不动产具备预告登记情形，则可优先适用该条款。

　　05

　　虚假租赁对抗执行等虚假诉讼行为将受到严厉惩处

　　因不动产通常系被执行人主要财产，为对抗执行，实践中大量出现被执行人与他人恶意串通虚假租赁，通过恶意提出执行异议申请带租拍卖方式，贬损执行标的市场价值，并长期占有不动产使用权，进而达到逃废债目的。解释20、21条规定了应对及规制举措。若发现以虚假租赁提出执行异议的，法院将会采取司法惩戒措施，情节严重的还会将涉嫌虚假诉讼犯罪线索移送查处。